¿Qué es usucapión?
«El requisito fundamental de toda usucapión, cualquiera que sea su tipo, es la POSESIÓN»
Derecho Civil: La usucapión es una de las formas mediante las que puede prescribir una obligación o un derecho.
Contenido
¿Qué es usucapión?
La usucapión, o prescripción adquisitiva, es uno de los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales, y puede definirse como la adquisición de éstos por su posesión continuada durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley.
¿En qué consiste la usucapión?
Este fenómeno manifiesta a la pérdida de titularidad de un derecho u obligación debido a que, durante un tiempo determinado, su propietario no lo ha reclamado.
El concepto de usucapión o prescripción, aparece recogido en el artículo 2512 del Código Civil de Colombia: La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales.
“…se prescribe una acción o derecho cuando se extingue por la prescripción.”
Artículo 2512 del Código Civil.
Por otro lado, la titularidad de este derecho pasará a la persona que estuvo disfrutando de él durante ese lapso de tiempo en el que el antiguo propietario no se manifestó. Es por esta razón por lo que a la usucapión se la conoce también como prescripción adquisitiva.
Se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales, raíces o muebles, que están en el comercio humano, y se han poseído con las condiciones legales.
“…se ganan de la misma manera los otros derechos reales que no están especialmente exceptuados.”
Artículo 2518 del Código Civil.
¿Qué tipos de usucapión existen?
Existen dos tipos diferentes de usucapión:
- La ordinaria, que es la más habitual.
- La usucapión extraordinaria, para la cual no se exige ni buena fe ni justo título.
Así, se indica en el Código Civil colombiano, en su artículo 2527 sobre las clases de la prescripción adquisitiva:
“… la prescripción adquisitiva es ordinaria o extraordinaria”
Artículo 2527 del Código Civil.
¿Qué elementos constituyen la usucapión ordinaria?
A la usucapión ordinaria se refiere el artículo 1940 del Código Civil, que determina que para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.
Con respecto al requisito de la posesión, establece el artículo siguiente, que ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
El principio básico de la usucapión en el Registro de la Propiedad lo establecen los artículos 462 y 1949 Código Civil; el primero de ellos sienta la base de que la posesión de las cosas inmuebles y de los derechos reales no se entiende perdida ni transmitida para los efectos de la prescripción (usucapión), en perjuicio de tercero, sino con sujeción a lo dispuesto por la Ley Hipotecaria; el segundo de aquellos preceptos establece: contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales, en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.
Sí cabe en perjuicio del tercero la usucapión extraordinaria, aun cuando no sea por virtud de título inscrito, y cabe la usucapión ordinaria contra el tercero por virtud de título inscrito
¿Qué se puede adquirir por usucapión?
Por usucapión se puede adquirir todo aquello que pueda ser objeto de mercado.
La posesión debe ser en concepto de dueño, es decir, debe actuarse como tal, por ejemplo: en un inmueble, pagar el recibo de contribución.
La posesión ha de ser pública, es decir, debe ser conocido que la persona está poseyendo el bien. Excluye las posesiones no conocidas por nadie.
Que la posesión sea pacífica. Implica no solo a que no se haya empleado la violencia para tener la posesión, sino también que no se haya iniciado litigio al respecto de esta. No se pueden usucapir cosas que hayan sido robadas.
No interrumpida. Deben cumplirse los plazos señalados para cada tipo de usucapión sin interrupción.
Esta interrupción puede ser de varios tipos:
- La interrupción civil: se da cuando el poseedor recibe una citación de un Juez, aunque sea por un Juez que no sea competente, y también se interrumpe por un acto de conciliación, aunque aquí se exige que en los dos meses siguientes se interponga demanda.
- Interrupción natural: que se da cuando por cualquier causa se cesa en la posesión durante más de un año.
- Interrupción por reconocimiento del que pretende usucapir.
¿Quién puede usucapir?
No existen requisitos especiales para adquirir bienes y derechos por usucapión. De modo que, siguiendo la legislación civil, podrá usucapir quien pudiera haber obtenido los bienes o derechos por otros medios.
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¿Cuándo se produce la usucapión?
Una vez que se posee el bien o derecho por los tiempos determinados, se produce la adquisición automática del derecho. El usucapiente puede renunciar al derecho ganado, aunque no a la posibilidad de usucapirlo más adelante.
Plazo. Tratándose de la usucapión ordinaria el plazo será de 3 años para los bienes muebles. Por ejemplo: un automóvil. Y para los bienes inmuebles, por ejemplo: una casa o un terreno, será de 10 o de 20 años según se dé entre presentes o entre ausentes (cuando el propietario reside en el extranjero o en ultramar).
En usucapión extraordinaria no se requiere, como pasa en la usucapión ordinaria, la buena fe del poseedor ni el justo título.
Ahora bien, se exigen unos periodos de posesión más largos. Para los bienes muebles se exige 6 años y para los bienes inmuebles la posesión debe ser de al menos 30 años.
Existen dos reglas muy importantes para poder cumplir los plazos que marca la ley:
- En primer lugar, para cumplir con el plazo podemos añadir a nuestro tiempo de posesión, el plazo por el que poseyeron nuestros padres.
- En segundo lugar, la ley presume, que el que está poseyendo ahora el bien, si lo poseyó en un momento anterior, lo ha estado poseyendo durante todo el tiempo intermedio, a menos que se pruebe lo contrario.
Requisitos de la usucapión ordinaria
Los requisitos de la usucapión ordinaria son:
- Posesión.
- Buena fe.
- Justo título.
- Por tiempo determinado en la ley.
Posesión
La posesión es el fundamento de la prescripción adquisitiva. De hecho, lo que hace la usucapión es dotar a esta posesión de protección jurídica, al elevar al usucapiente poseedor a título de propietario.
Requisitos a la posesión:
En primer lugar, debe ser en concepto de dueño. Esto conlleva que no compute el tiempo de posesión tolerada o autorizada por el propietario.
En segundo lugar, debe ser pública. El ordenamiento pretende que la sociedad perciba al usucapiente como el verdadero dueño, y por eso termina reconociéndolo como tal.
También debe ser una posesión pacífica. Esta observación excluye de la prescripción aquellos derechos que hayan sido reivindicados por su propietario o terceros, así como los tomados violentamente.
Por último, se trata de una posesión ininterrumpida. La usucapión es una modalidad prescriptiva, y como tal se puede interrumpir mediante reclamaciones judiciales y extrajudiciales. También puede interrumpirse materialmente, cuando se abandone el bien o derecho por plazo superior a un año, o por reconocimientos expresos o tácitos del derecho del propietario.
Buena fe
La buena fe es la creencia del usucapiente de haber recibido la cosa de su dueño. Dicho de otro modo, quien quiera acceder a la usucapión de un derecho no puede hacerlo a sabiendas de que lo ha recibido de forma nula.
Este requisito no opera en la usucapión extraordinaria. Lo que quiere decir que, a cambio de ampliar los plazos posesorios, quien opte a este tipo de prescripción podrá hacerlo a sabiendas de que no es el dueño en ningún caso.
Justo título
El justo título es aquel que resulta suficiente para transmitir el bien o derecho. Por tanto, bastaría con un contrato, incluso afectado por causas de anulabilidad. Sin embargo, no se reputa justo título el contrato viciado por causa de nulidad.
El justo título tampoco es necesario en la prescripción adquisitiva extraordinaria. Así, a cambio de ampliar los plazos posesorios, no será preciso que el usucapiente tenga título alguno.
Tiempo determinado
La ley establece un plazo para la adquisición por usucapión de bienes muebles y de bienes inmuebles.
Bienes inmuebles: Habitar el predio por un periodo de mínimo de tiempo, 5 o 10 años, depende del caso en particular; Que la posesión durante dicho tiempo haya sido ininterrumpida, tranquila y pública. Para bienes muebles el periodo mínimo es de 3 a 5 años.
Además, existen algunas reglas complementarias en el cómputo del tiempo.
¿Qué debemos hacer para tener la propiedad a nuestro nombre definitivamente?
Para poder adquirir un bien por usucapión es imprescindible iniciar un procedimiento judicial ordinario en el que probar el cumplimiento de todos los requisitos. Para este procedimiento se requiere de abogado y procurador.
Lo fundamental en este tipo de procedimientos es la prueba. Pudiendo utilizar para probar el tiempo de posesión, por ejemplo:
- los recibos de contribución
- el justificante de pago de suministros
- declaraciones de renta donde se declara el inmueble
- testigos que corroboren el tiempo de ocupación…
El procedimiento judicial terminará con una sentencia que, si nos da la razón, será el título que podamos inscribir en el Registro de la propiedad y se entenderá que se es propietario desde el momento en que se cumplieron los requisitos.
Ten presente que…
- La usucapión, o prescripción adquisitiva, es uno de los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales, y puede definirse como la adquisición de éstos por su posesión continuada durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley.
- Tradicionalmente se ha distinguido, además, según recaiga sobre bienes muebles o inmuebles, entre usucapión ordinaria y extraordinaria, según se posea con buena fe y justo título.
- Así adquirido el bien o el derecho real, el tercero, que actúa amparado en la fe pública registral, no puede verse afectado por actos que no consten en el Registro y sean anteriores a su adquisición.
- Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.
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