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¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio?

Casas en el atardecer Prescripción Adquisitiva de Dominio

En nuestro país [Colombia] se puede adquirir la propiedad o dominio de los bienes muebles o inmuebles por medio de la prescripción adquisitiva de dominio, que se da cuando se ha poseído un bien por un lapso de tiempo determinado

Este lapso de tiempo permite hacerse con la propiedad y el resto de derechos reales. Es claro que se requiere cumplir con los requisitos normativos.

Esta figura se conoce en derecho como usucapión o prescripción adquisitiva de dominio

Cuando se habla tanto de prescripción adquisitiva de dominio o de usucapión se habla pues de lo mismo. De adquirir una propiedad por el paso del tiempo.

Esta figura viene recogida en el Artículo 1930 del Código Civil colombiano:

“Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean”

Contenido

¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio?

Prescripción adquisitiva

El Código Civil colombiano trata la figura de la prescripción en el título XLI del libro IV. Esta figura cuenta con una doble acepción: (i) un modo de adquirir el dominio y otros derechos reales y (ii) un modo de extinguir las obligaciones.

El artículo 2512 del Código Civil define la prescripción como “un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso, y concurriendo los demás requisitos legales”.

La prescripción confiere un derecho real que pertenece a otro mediante la posesión de la cosa sobre la cual recae el derecho. Esta expresión de la institución, obra, entonces, de forma exclusiva, sobre los derechos reales.

La prescripción adquisitiva está contemplada en el artículo 2518 del código civil colombiano, y consiste en que la persona que tiene la posesión de un bien o cosa, la adquiere por prescripción cuando el verdadero dueño no la reclama oportunamente.

Es decir, el dominio se adquiere mediante prescripción adquisitiva por el simple paso del tiempo.

Requisitos para la prescripción adquisitiva.

Para adquirir el dominio o propiedad de un bien o cosa por medio de la prescripción adquisitiva se requiere de dos elementos, presupuestos o requisitos esenciales:

     1. Posesión.

     2. Transcurso del tiempo.

La prescripción adquisitiva solo es posible en favor de quien ostenta la posesión del bien, es decir, por quien no siendo dueño actúa como si lo fuera.

Posesión en el derecho civil. La posesión es una figura jurídica por medio de la cual se puede tener la propiedad de un inmueble o perderla.

Quiere decir esto que quien ocupe un bien en calidad de mera tenencia no puede obtener la propiedad del dominio por prescripción, en razón a que la tenencia por su naturaleza reconoce el dominio ajeno lo que hace imposible la prescripción adquisitiva.

Tenencia – Mero tenedor. La tenencia implica tener una cosa sin ánimo de señor o dueño, es decir, reconociendo dominio ajeno.

El otro facto o elemento tiene que ver con el tiempo de posesión que se requiere para poder ganar el dominio o la propiedad por prescripción.

Recordemos que la prescripción ocurre cuando pasado el tiempo dispuesto por la ley el dueño de un derecho no lo reclama, o inicia las acciones civiles encaminada a recuperar o reivindicar ese derecho.

La prescripción adquisitiva del dominio la hay de dos formas: ordinaria y extraordinaria, y a continuación desarrollamos cada una de ellas.

¿Cómo se alega la prescripción adquisitiva?

La prescripción adquisitiva para que pueda ser declarada debe de solicitarse a través de una demanda judicial, tramitación del correspondiente procedimiento y el dictado de una sentencia por el Juzgado.

Si se trata de inmuebles y una vez que sea firme la sentencia se llevará testimonio al Registro de la Propiedad correspondiente para que el Registrador pueda cambiar la titularidad del inmueble.

Este tipo de procedimientos judiciales requieren de la necesaria intervención de un abogado y procurador.

Prescripción adquisitiva ordinaria.

La prescripción adquisitiva ordinaria se da cuando el bien es ocupado de forma pacífica o regular como lo señala el artículo 2528 del código civil:

«Para ganar la prescripción ordinaria se necesita posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que las leyes requieren.»

Para pretender la propiedad de una bien por medio de la prescripción adquisitiva del dominio, la posesión se ha de tener de forma regular, que está definida por el artículo 764 del código civil:

«Se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión.»

La posesión regular requiere necesariamente la presencia de un justo título de lo señalados por el artículo 765 del mismo código.

El justo título puede ser constitutivo o traslaticio de dominio y deriva en posesión regular relevante en la prescripción adquisitiva.

Es decir que la posesión debe provenir de algún acto o contrato entre las partes, como una venta, donación u otra figura y que no haya alcanzado a transmitir la tradición.

Tiempos de la prescripción adquisitiva ordinaria

El tiempo por el que se debe poseer un bien para que se dé la prescripción adquisitiva ordinaria está señalado por el artículo 2529 del código civil:

Tiempo usucapión ordinaria:

  • Usucapión de bienes muebles, 3 años (artículo 1955 párrafo primero del Código Civil).
  • Usucapión de bienes inmuebles, 5 -10 años entre presentes y 20 años entre ausentes (artículo 1957 del Código Civil).
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Tiempo de usucapión extraordinaria:

  • Usucapión de bienes muebles, 6 años (artículo 1955 párrafo segundo del Código Civil).
  • Usucapión de bienes inmuebles, 30 años (artículo 1959 del Código Civil).

Es el tiempo por el cual se debe ocupar un bien en calidad de posesión para acceder a la propiedad o pertenecía del mismo mediante la figura de la prescripción adquisitiva.

Cómo se computa el tiempo

Para computar este tiempo se deben seguir tres premisas:

  • El poseedor actual podrá sumar su tiempo al de su causante, de tal modo que sume el necesario para la prescripción,
  • Se da por presumido que el poseedor actual, siéndolo en otra época anterior, lo ha sido también durante el tiempo intermedio al no ser que se pueda probar que no,
  • El primer día que se cuenta en el plazo se da por completo, pero el último se exige que lo sea en su totalidad.

Suspensión de la prescripción ordinaria.

La prescripción adquisitiva ordinaria se puede suspender en los casos señalados por el artículo 2530 del código civil, que señala las siguientes reglas:

  • La prescripción se suspende a favor de los incapaces y, en general, de quienes se encuentran bajo tutela o curaduría.
  • Se suspende la prescripción entre el heredero beneficiario y la herencia.
  • Igualmente se suspende entre quienes administran patrimonios ajenos como tutores, curadores, albaceas o representantes de personas jurídicas, y los titulares de aquellos.
  • No se contará el tiempo de prescripción en contra de quien se encuentre en imposibilidad absoluta de hacer valer su derecho, mientras dicha imposibilidad subsista.

Cuando ocurre la suspensión implica que la contabilización del término de prescripción continúa corriendo una vez desaparezca la causal de suspensión.

Tipos de Adquisitiva de Dominio de un bien inmueble

Existen tres formas de gestionar la Prescripción Adquisitiva de Dominio de un bien inmueble: por vía notarial; o, por vía judicial. Aunque también puede ser el caso de accionar una “vía administrativa” (Gobiernos Regionales) tomando en cuenta si el predio materia de prescripción es rural o está inscrito como tal.

1. Prescripción administrativa

La prescripción administrativa es para ciertos tipos de predios rústicos, los cuales se encuentran en zona agropecuaria o afines, en donde por su propia mecánica o particularidad, el Estado ha considerado que mediante una autoridad administrativa o entidad pública se llevará a cabo la prescripción adquisitiva de dominio. Por ejemplo, el Ministerio de Cultura, COFOPRI en su oportunidad, o como son también, actualmente, los gobiernos locales y regionales, según la Ley 27867, artículo 51.

2. Prescripción judicial

En el tema judicial, que es el más relevante, podemos ver que se divide la prescripción adquisitiva de dominio para bienes muebles e inmuebles, con buena fe o mala fe.

Este tipo de prescripción opera tanto para predios rurales (inscritos como tales, pero que no forman parte de zona agropecuaria o afín) como para predios urbanos.

Ahora bien, cuando se refiere a bienes muebles o inmuebles que sean de buena fe, este requiere justo título. ¿Y a qué se refiere con eso? Pues a cualquier tipo de propietario que tenga un imperfecto.

No es que la usucapión esté dirigida a invasores solamente. Está también dirigida a las personas que tienen un título de propiedad, pero que no pueden perfeccionarlo, de conformidad con los artículos 486 y 504 C.P.C.

Se aclara que, no pueden ir a Registros Públicos para su inscripción y posteriormente tengan la seguridad jurídica que el Estado le puede brindar.

Por ejemplo, puede ser que tengas una compraventa de un documento privado, puede ser que tengas una escritura pública inclusive, sin embargo, por vicios o defectos de quien te lo vendió impide que tu propiedad pueda llegar a Registro Públicos.

Además, es posible que tengas un bien bajo una compraventa, pero el que te vendió tiene un juicio, por ejemplo, están demandándolo.

En esos casos, para no verte perjudicado puedes ir por una prescripción adquisitiva de inmuebles de cinco años, o de dos años cuando se trata de bienes muebles para que con el tiempo que te han dado sea suficiente y puedas adquirir la propiedad.

De esta manera, se sanea tu inmueble (propiedad) y puedes actuar como propietario con todos los derechos disponibles que te brinda la norma.

3. Prescripción notarial

Esta vía es la adecuada para los predios urbanos con o sin edificación. Según la Ley 27157, art. 21, los Notarios se encuentran habilitados para tramitar solicitudes de prescripción adquisitiva de inmuebles cuando existe posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

Requisitos para de Adquisitiva de Dominio de un bien inmueble:
  • Solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por abogado.
  • Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva del inmueble, firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad administrativa correspondientes en los casos que no exista partida registral o el área a prescribir no comprenda el íntegro del predio.
  • Certificación municipal o administrativa de quien figura como propietario o poseedor en sus registros.
  • Copia literal del inmueble o certificado de búsqueda catastral, expedidos por los Registros Públicos.
  • Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de veinticinco años.
  • Evidencia de la posesión del inmueble.

Presentada la solicitud, ésta se anota preventivamente en el Registro de Predios y se publica un aviso por tres días con un extracto de la misma en el Diario Oficial “El Peruano” y en otro de mayor circulación, con intervalo de tres días útiles entre cada uno de ellos, notificándose a(l) titular(es) registral(es), anterior(es) transferente(s), colindante(s) y otras personas indicadas en la solicitud.

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El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar la posesión pública y pacífica del solicitante y toma declaración a los testigos propuestos.

Transcurridos treinta días útiles luego de la última publicación sin que medie oposición el Notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al Registro de Predios para su inscripción.

En caso de oposición por terceros el Notario suspende su actuación y remite el expediente al Poder Judicial.

Normativa - Prescripción adquisitiva de dominio

Leyes y Decretos sobre Prescripción adquisitiva de dominio
  • LEY 1183       2008       por medio de la cual se asignan unas funciones a los Notarios.     Ir a la Norma – 
  • LEY 791         2002       Por medio de la cual se reducen los términos de prescripción en materia civil.      Ir a la Norma – 
  • DECRETO 2742       2008       Por el cual se reglamenta la Ley 1183 de 2008      Ir a la Norma – 
  • DECRETO 578         2018       Que mediante el Decreto 238 de 2012 «Por el cual se modifica transitoriamente la estructura de la Superintendencia de Notariado y Registro», se creó la Superintendencia delegada para la Protección Restitución y Formalización de Tierras con ocasión a lo previsto en el parágrafo 10 del artículo 119 de la Ley 1448 de 2011, por el término establecido en el artículo 208 de la misma.     Ir a la Norma – 
  • LEY 57           1887       código civil colombiano.   Ir a la Norma – 
  • LEY 1564       2012       por medio de la cual se expide el Código General del Proceso y se dictan otras disposiciones. En este nuevo código el proceso para declararla se llama proceso de pertenencia. Art 375.  Ir a la Norma –
  • LEY 1579       2012       Por la cual se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones.    Ir a la Norma – 
  • LEY 1561       2012       por la cual se establece un proceso verbal especial para otorgar títulos de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, sanear la falsa tradición y se dictan otras disposiciones.    Ir a la Norma – 
  • LEY 1753       2015       por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018 “Todos por un nuevo país”.   Ir a la Norma –
  • DECRETO 1071       2015       por medio del cual se expide el Decreto Único  Reglamentario del Sector Administrativo Agropecuario, Pesquero y de Desarrollo Rural.   Ir a la Norma – 
  • IVET LESCANO CALVO.

Jurisprudencia relativa a la Prescripción adquisitiva de dominio

Sentencia

SC-777

2021

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, REQUISITOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, SUPUESTOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA

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Sentencia

SC- 11786

2016

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, DERECHOS REALES, PROPIEDAD, POSESIÓN, POSEEDOR, REQUISITOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, SUPUESTOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, ELEMENTOS DE LA POSESIÓN

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Sentencia

SC-3271

2020

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, PROPIEDAD, POSESIÓN, PROCESO REIVINDICATORIO

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Sentencia

SC-12323

2015

La suma de posesiones para adquirir el dominio de un bien mediante prescripción no puede incluir la del propietario.

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Sentencia

SC- 2840

2020

BIEN, PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, PROPIEDAD, POSEEDOR

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Sentencia

SC-4649

2020

PROPIEDAD HORIZONTAL, PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, EFECTOS DE LA TOMA DE POSESIÓN, POSESIÓN, POSESIÓN IRREGULAR, POSESIÓN REGULAR, POSESIÓN DE BUENA FE, ENGLOBE DE BIEN INMUEBLE, ELEMENTOS DE LA POSESIÓN

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Sentencia

SC-3934

2020

La honorable Corte Suprema de Justicia en sentencia SC3934-2020, resolvió el siguiente interrogante: ¿Es viable usucapir un bien de naturaleza fiscal?

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Tutela

T-486

2019

Omisión de toda actividad investigativa y/o la realización de investigaciones aparentes; (ii) falta de exhaustividad en el análisis de los elementos de juicio o revictimización en la recolección de pruebas; (iii) utilización de estereotipos de género para tomar decisiones; y (iv) afectación de los derechos en su condición de víctimas

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Sentencia

C-466

2014

PROTECCION A PERSONAS VICTIMAS DE DESPLAZAMIENTO FORZADO QUE SE HAN ENCONTRADO EN IMPOSIBILIDAD DE EJERCER SU DERECHO DE PROPIEDAD

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Sentencia

AC-2194

2016

 

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Sentencia

T-585

2019

» El debido proceso administrativo se circunscribe a las relaciones jurídicas entre la autoridad administrativa y la persona, y se define como el conjunto complejo de circunstancias impuestas por la ley a la administración, para que ésta cuente con un funcionamiento ordenado, se garantice la seguridad jurídica de las personas y se revista de validez las actuaciones de la administración»

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Sentencia

T-548

2016

» BALDIOS-No podrán, bajo ninguna circunstancia, ser objeto de adjudicación en un proceso de pertenencia»

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Sentencia

T-496

2018

BALDIOS ADJUDICABLES SOLO PUEDEN ADQUIRIRSE POR TITULO OTORGADO POR EL INCODER, HOY AGENCIA NACIONAL DE TIERRAS

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Sentencvia

T-580

2017

ACCION DE TUTELA CONTRA PROVIDENCIAS JUDICIALES EN PROCESO DE PERTENENCIA POR PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA DE DOMINIO-Improcedencia por existir otro medio de defensa judicia

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Sentencia

T-727

2016

» TERRENOS BALDIOS ADJUDICABLES SOLO PUEDEN ADQUIRIRSE POR TITULO OTORGADO POR EL INCODER, HOY AGENCIA NACIONAL DE TIERRAS»

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sentencia

C398

2006

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO

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sentencia

STC13222

2021

DERECHO AL DEBIDO PROCESO-PROCESO DE PERTENENCIA.

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Sentencia

SC4125

2021

PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA DE DOMINIO

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Sentencia

STC12486

2021

PROCESO DE PERTENENCIA- POSESION EXCLUSIVA DEL BIEN

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Sentencia

STC11669

2021

PROCESO DE PRTENENCIA.

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