Estudio de Títulos
Podemos definir al estudio de títulos, como un ejercicio de análisis jurídico de los documentos que contienen la tradición de un inmueble. Su objetivo es determinar la situación jurídica del inmueble respecto a la propiedad, gravámenes, medidas cautelares, limitaciones al dominio o situaciones que lo puedan afectar.
Este artículo sobre estudio de títulos se enfoca en el análisis jurídico de la tradición de bienes inmuebles, y las situaciones especiales que se pueden presentar en el ámbito de aplicación de la normatividad civil y agraria vigente o generada en el marco del conflicto armado en Colombia.
Contenido
¿Qué es un estudio de títulos?
El estudio de títulos es un análisis que se realiza sobre los antecedentes legales de un inmueble, en el cual se verifica si los títulos de dominio o propiedad del inmueble están conforme a derecho y si sobre el mismo se han constituido hipotecas, servidumbres u otros gravamenes y/o limitaciones al dominio.
Un estudio de títulos sirve para que una persona natural o jurídica tenga la certeza de que el inmueble que va a comprar está legalmente al día; esto puede evitar estafas o posibles problemas para el propietario en el futuro, pues aclara los siguientes elementos:
- Si la persona que pretende vender el inmueble es su propietario real.
- Si el inmueble que se va a vender es exactamente aquello que el vendedor prometió al cliente.
- Si existen condiciones resolutorias expresas o tácitas. Es decir, si en algún documento se estipula que el vendedor vuelve a ser el propietario del inmueble en caso que el comprador incumpla en los pagos.
- Si existen gravámenes o limitaciones al derecho de dominio, tales como; hipotecas, embargos, otros propietarios, etc.
- Si existen otras condiciones que puedan afectar en un futuro el goce del inmueble.
Como regla general, este análisis debe desarrollar la información del inmueble, titular(es) y un análisis completo de las cadenas traslaticias de dominio, rutas de saneamiento en caso de ser necesario y consideraciones jurídicas o conclusiones.
Casos en los que se hace el estudio de títulos
Por lo general, este se realiza en dos situaciones:
- Antes de comprar: en este caso el futuro comprador quiere tener certeza de la legitimidad del inmueble, que el vendedor sea realmente el propietario y todas las condiciones legales del bien. De esta forma se previene que sea una estafa o que la propiedad tenga algún problema que pueda afectar a futuro (por ejemplo, una hipoteca, embargo, derechos de terceros, expropiación, etc.).
- Para hipotecar: el banco o entidad financiera se encargará de hacer un estudio de títulos antes de hipotecar una propiedad, pues así estarán seguros de que el inmueble respaldará el pago del crédito.
Documentos para el estudio de la tradición
A continuación, se indicarán algunos documentos requeridos para dicho análisis y su definición:
- Folio de matrícula inmobiliaria
Acto administrativo que resume la historia de un predio, es expedido por las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos con fines publicitarios.
Es el modo mediante el cual se adquiere la propiedad de bienes inmuebles.
- Escritura pública
Documento público en el que se hace constar un determinado hecho o derecho, que da fe sobre la capacidad jurídica de los otorgantes, el contenido del mismo y la fecha de realización.
Deben elevarse a escritura pública todos los actos o contratos que versen sobre bienes inmuebles como la compraventa, permuta, leasing, usufructo, hipoteca, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, etc. (Notarios, 2015).
- Certificado catastral o boletín de nomenclatura
La certificación catastral contiene la información de titularidad, localización referencia catastral, matrícula inmobiliaria, áreas y valor catastral. Brinda mayor seguridad en el estudio de predios, pues permite identificar plenamente el inmueble y sirve para corroborar que la información consignada en el Registro de Instrumentos Públicos coincide con el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC3
- Avalúo comercial
Procedimiento por el cual se determina el valor comercial de un inmueble, a través de un análisis del mercado inmobiliario en la zona. Es un proceso integral, que permite verificar la existencia y condiciones materiales del predio. Desde el punto de vista jurídico, permite precaver una acción rescisoria por lesión enorme.
En el mismo sentido, se recomienda verificar que el valor comercial en ningún momento sea inferior al valor catastral del predio.
Estudio de la tradición
Para adquirir el dominio de un bien inmueble se requiere del título y el modo. El título es el hecho generado por la voluntad de dos o más personas, que confiere la facultad de adquirir el derecho de propiedad u otros derechos reales sobre bienes inmuebles.
El modo, es la forma establecida por la ley para transferir la propiedad y otros derechos reales. El principal modo es la tradición6 que consiste en la transferencia de dominio que el tradente hace a otro llamado adquirente, con la capacidad e intención de adquirirlo.
Tratándose de bienes inmuebles, la sola manifestación de voluntad de las partes, por documento privado, escritura pública o sentencia judicial, no transfiere el derecho de propiedad pues se requiere del modo, que en este caso sería el registro del acto en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
1. Información del inmueble:
- Se encuentra en la primera parte del folio de matrícula inmobiliaria, contiene
- los siguientes datos:
- Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
- Número de Matrícula Inmobiliaria
- Fecha de expedición
- Ubicación geográfica
- Código catastral
- Estado del folio: activo o cerrado
- Descripción: cabida y linderos (esta información debe coincidir con el certificado catastral expedido por el IGAC o paz y salvo municipal)
- Complementación: aquí se indica la tradición anterior en caso de que el predio se haya derivado de otro en mayor extensión.
- Tipo de predio: urbano o rural
- Dirección del inmueble.
2. Titular de dominio:
Se determina mediante los títulos inscritos en las anotaciones del folio de matrícula inmobiliaria y que llevan a concluir la calidad de la tenencia (usufructurario, mejoratario, poseedor, propietario, ocupante, etc.). Contiene:
- Numero de anotación
- Fecha en que se realizó el registro del acto
- Tipo de documento (compraventa, sentencia, permuta etc.)
- Fecha de otorgamiento del documento
- Entidad (Notaría, Juzgado, etc.)
- Personas que intervienen en el acto.
3. Calidad de la tenencia
Propietario: Es la persona natural o jurídica que detenta el derecho de dominio sobre un bien inmueble. Cuenta con un derecho absoluto frente a terceros.
La calidad de propietario se demuestra mediante justo título, “todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio. (..) Si se trata, pues de un título traslaticio, puede decirse que éste es justo cuando al unírsele el modo correspondiente, habría conferido al adquirente el derecho de propiedad, si el título hubiese emanado del verdadero propietario.
Corte Suprema de Justicia (Cas. Civil del 26 de junio de 1964, G.J. CVII, pág. 372). acreditando el modo de adquisición, escritura pública, sentencia judicial o acto administrativo.
Poseedor: Persona natural asentada en un predio de propiedad privada sobre el que no reconoce dominio ajeno y detenta la propiedad con ánimo de señor y dueño.
Ocupante: Persona natural asentada en un predio de propiedad de la Nación.
Tenedor: Quien detenta un inmueble, en lugar y en nombre del dueño. Se caracteriza por reconocer la titularidad de la propiedad en cabeza de otra Persona.
4. Limitaciones al dominio y/o medidas cautelares
La limitación al dominio es un gravamen o restricción al derecho real de dominio que se impone a su titular, con el fin de garantizar el derecho de un tercero. De acuerdo al artículo 793 del Código Civil el dominio puede ser limitado:
a) Por haber de pasar a otra persona en virtud de una condición.
b) Por el gravamen de un usufructo, uso o habitación a que una persona tenga derecho en las cosas que pertenecen a otra.
c) Por las servidumbres.
El código civil no menciona gravámenes como la hipoteca, la valorización o la plusvalía, sin embargo, en el folio de matrícula inmobiliaria se encontrarán como limitaciones al dominio.
En cuanto a las medidas cautelares, son aquellas que protegen de manera provisional un derecho controvertido judicialmente.
Este tipo de medidas sacan el bien fuera del comercio.
5. Revisión de todos los documentos que componen la tradición
Se resalta la importancia que tiene en la elaboración de un estudio de títulos, la verificación de todos y cada uno de los documentos que componen la tradición, esto es, las escrituras, sentencias y demás títulos inscritos en el folio de matrícula inmobiliaria con el fin de verificar que coincidan con lo expuesto en el referido folio en cuanto a titulares, medidas cautelares, limitaciones al dominio, cabida y linderos
Situaciones particulares
En el estudio de la propiedad pueden presentarse situaciones que requieran analizar la situación jurídica más allá de los documentos que componen la tradición.
En este orden de ideas, es fundamental realizar un análisis completo del título, pues si bien la prescripción actualmente es de 10 años (Artículo 2536 del Código Civil modificado por el artículo 8 de la Ley 791 de 2002).
Existirán algunos casos en que se requiera elaborar un estudio más allá del término señalado y desde la inscripción que dio origen al folio
Predios con falsa tradición
La falsa tradición es la inscripción que se hace a favor de una persona que carece de dominio sobre un inmueble, se presenta en la venta de cosa ajena y la trasferencia de derecho incompleto o sin antecedente registral como en la venta de derechos herenciales o sucesorales y la posesión inscrita.
La falsa tradición se registra el folio de matrícula inmobiliaria con fines publicitarios, pero no transfiere la propiedad.
Lista de chequeo de estudio de títulos
Ejemplo formato para la elaboración de estudios de títulos
ATO SUGERIDO PARA LA ELABORACIÓN DE ESTUDIOS DE TÍTULOS DENOMINACION DEL PREDIO | |
Indicar la denominación del predio de conformidad con el título de dominio o certificado de tradición y libertad. | |
TITULAR(ES) INSCRITO(S) | |
Transcribir todos los titulares inscritos de dominio en el certificado de libertad con número de identificación. Nota. Para bienes inmuebles de propiedad de la Federación, se debe indicar la titularidad de dominio como entidad de derecho privado o como administradora del Fondo Nacional del Café. | |
IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE | |
Departamento | Ubicación geográfica |
Municipio | Ubicación geográfica |
Vereda | Ubicación geográfica |
Folio de matrícula inmobiliaria | Indicar el número de la matrícula inmobiliaria |
Predio | Indicar si se trata de un predio rural o urbano |
Área registrada | Indicar el área que figura en el folio de matrícula inmobiliaria |
Linderos | Transcribir los linderos de acuerdo con la escritura pública, título de dominio o folio de matrícula inmobiliaria. |
TRADICIÓN | |
Para predios urbanos: Describir detalladamente las transferencias de dominio realizadas los últimos 10 años, desde la más antigua, donde se indique: – Fecha de registro de la escritura pública o título de dominio – Fecha y notaría donde se otorgó la escritura pública o título de dominio – Título por el cual se adquirió (p. ej. Compraventa, permuta, sucesión,
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Documentos necesarios para el estudio
Se hará un análisis de los antecedentes del vendedor, de la propiedad y antecedentes técnicos así:
- Copia de la cédula el vendedor y comprador
- Certificado de matrimonio, viudez, divorcio o declaración juramentada de soltería del vendedor
- Promesa de compraventa
- Certificado de tradición y libertad de la propiedad
- Copia de la escritura
- Copia del reglamento de la copropiedad, si es el caso
- Certificados de hipotecas
- Copia del avalúo comercial
- Comprobante de pago de impuesto predial
- Paz y salvo de valorización
¿Y cuánto cuesta el estudio de títulos?
Puede decirse que el costo promedio del mercado es del 1,2xmil sobre el valor comercial del inmueble. Según la extensión de anotaciones este valor puede variar.
Un estudio de títulos te brinda la seguridad y tranquilidad de adquirir un inmueble completamente saneado de deudas y/o pleitos legales.
El resultado
Si el estudio de títulos arroja que no se tienen observaciones, se puede continuar con el proceso de compraventa o hipoteca con tranquilidad. En caso que el estudio tenga observaciones, lo mejor es esperar a que el vendedor solucione el problema antes de seguir con la compra o buscar otro inmueble.
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- Consideraciones importantes para cada caso en particular.
