Declaración de Pertenencia
«Su alcance permite a una persona que ha ocupado una propiedad en calidad de poseedor por el tiempo necesario, se convierta en dueño de ella»
La Declaración de Pertenencia es un proceso donde una persona que se ha comportado como dueño de un predio sin serlo jurídicamente (poseedor), se puede volver propietario de este por orden de un juez, y esto se logra mediante la Prescripción Adquisitiva de Dominio.
La pertenencia o propiedad de un bien se puede adquirir mediante la figura de la prescripción adquisitiva de dominio.
Este derecho jurídico se encuentra contemplado en el artículo 673 del Código Civil, donde se precisan los modos de adquirir el dominio en el derecho colombiano y entre ellos se encuentra el de la prescripción o usucapión.
- Puedes adquirir una propiedad por el transcurso del tiempo en posesión del predio.
- Se debe poseer el bien, actuando como si fuese realmente el dueño.
- La posesión debe ser pública, pacifica e ininterrumpida.
La posesión es una figura jurídica por medio de la cual se puede tener la propiedad de un inmueble o perderla.
Contenido
¿Cómo se Tramita un proceso de Pertenencia?
Deberá presentar una demanda mediante abogado ante el juez civil, para que se adelante el trámite denominado proceso de pertenencia. La demanda deberá ir acompañada por una copia del certificado de tradición y libertad expedido por la oficina de registro instrumentos públicos, dependiendo de la ubicación del inmueble.
¿Cuáles son los requisitos del proceso declarativo de pertenencia?
Para intentar un proceso de pertenencia es requisito que se hayan cumplido las condiciones para que se configure la prescripción adquisitiva del dominio.
La ley y la jurisprudencia establecen los requisitos legales para que el poseedor pueda llegar a ser dueño:
- El poseedor debe habitar la propiedad y ejercer actos de señor y dueño por lo menos durante 10 años, si no hay justo título y/o buena fe (prescripción extraordinaria) y durante 5 años si se prueba un justo título y buena fe (prescripción ordinaria).
- Actuar como señor y dueño de una inmueble es proceder como si se fuera el dueño, lo que conlleva prácticas como disponer libremente de la propiedad, presentarse y actuar ante vecinos y conocidos como el dueño de la propiedad, hacer reparaciones, mejoras, pagar impuestos, y, en fin, realizar cualquier acción que regularmente hace un propietario de un predio.
- La posesión durante dicho tiempo haya sido ininterrumpida, tranquila y pública.
- El proceso declarativo de pertenencia transfiere al poseedor en propietario.
La prescripción adquisitiva tiene por objetivo, el de poner fin a la separación entre la propiedad y la posesión, transformando al poseedor en propietario, conformando así y consolidando los hechos con el derecho para impedir de este modo la destrucción y desconocimiento de situaciones respetables por la duración en el tiempo que ostentan.
Cumplidos los requisitos exigidos por la prescripción adquisitiva, el poseedor puede iniciar el proceso de pertenencia.
Una vez admitida la demanda debe inscribirse en la oficina de registros públicos y debe emplazarse a las personas que crean tener derechos sobre el bien en cuestión.
¿A quién se dirige la demanda en el proceso de pertenencia?
La demanda debe ir dirigida contra el propietario o dueño del dominio del inmueble reclamado en pertenencia.
El numeral 5 del artículo 375 del código general del proceso señala:
«Siempre que en el certificado figure determinada persona como titular de un derecho real sobre el bien, la demanda deberá dirigirse contra ella.»
Además, para hacer pública la reclamación de pertenencia, el demandante debe instalar una valla junto al inmueble o terreno objeto de la declaración de pertenencia, en los términos del numeral 7 del artículo 375 del código general del proceso, que debe contener la siguiente información:
- La denominación del juzgado que adelanta el proceso.
- El nombre del demandante.
- El nombre del demandado.
- El número de radicación del proceso.
- La indicación de que se trata de un proceso de pertenencia.
- El emplazamiento de todas las personas que crean tener derechos sobre el inmueble, para que concurran al proceso.
- La identificación del predio.
- La valla no puede ser inferior a 1 metro cuadrado (1 de alto x 1 de ancho), y el tamaño de la letra debe ser como mínimo de 7 centímetros de alto por 5 centímetros de ancho a fin de garantizar su legibilidad.
El numeral 9 del mismo artículo señala que:
- El juez deberá practicar personalmente inspección judicial sobre el inmueble para verificar los hechos relacionados en la demanda y constitutivos de la posesión alegada y la instalación adecuada de la valla o del aviso. En la diligencia el juez podrá practicar las pruebas que considere pertinentes. Al acta de la inspección judicial se anexarán fotografías actuales del inmueble en las que se observe el contenido de la valla instalada o del aviso fijado.
- Si el juez lo considera pertinente, adelantará en una sola audiencia en el inmueble, además de la inspección judicial, las actuaciones previstas en los artículos 372 y 373, y dictará sentencia inmediatamente, si le fuere posible.
Por su parte, el numeral 10 del mismo artículo dispone que la sentencia que declara la pertenencia debe ser inscrita en el registro correspondiente, lo que legaliza la propiedad a nombre de quien ha demandado.
¿Cuáles son los titulares de la acción de pertenencia?
- La declaración de pertenencia podrá ser pedida por todo aquel que pretenda haber adquirido el bien por prescripción.
- Los acreedores podrán hacer valer la prescripción adquisitiva a favor de su deudor, a pesar de la renuencia o de la renuncia de este.
- La declaración de pertenencia también podrá pedirla el comunero que, con exclusión de los otros condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, hubiere poseído materialmente el bien común o parte de él, siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad.
- La declaración de pertenencia no procede respecto de bienes imprescriptibles o de propiedad de las entidades de derecho público.
La acción de pertenencia no procede contra bienes del estado, como en el caso de los baldíos, y por ello se debe aportar el certificado de libertad y tradición del inmueble del que se pretende la declaración de pertenencia, a fin de verificar la procedencia de la acción.
¿En qué consiste la prescripción de un bien?
El artículo 2512 del Código Civil lo define en los siguientes términos “…modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones y derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales.”
Significa que la usucapión es un modo de adquirir las cosas ajenas, en razón de haber sido poseída durante cierto tiempo con los requisitos y formalidades legales.
¿Qué pasa después que el juez en sentencia me reconoce como propietario?
La sentencia emitida por el juez cumple el papel de escritura pública. Sin embargo, para que esta genere derechos y obligaciones, debe ser inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria en el correspondiente Registro de Instrumentos Públicos. Para la inscripción es necesario:
- La presentación de sentencia, contentiva de la escritura pública, con una copia auténtica.
- Recibo de pago del impuesto de registro y el recargo por extemporaneidad en caso de encontrarse vencido el término para registrar el documento.
- Recibo de pago de los derechos de registro de las Oficinas de Registro.
Anticiparse al proceso de pertenencia
El verdadero propietario de un predio ocupado por un tercero, para evitar que el ocupante le inicie un proceso de pertenencia, debe iniciar un proceso de reivindicación de dominio antes de que transcurra el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva del dominio.
Acción reivindicatoria de dominio busca que el dueño de una propiedad la recupere cuando está ocupada por otra persona en calidad de poseedor.
Esta acción debe ser presentada antes de los 10 años en el caso de la posesión irregular o antes de los 5 años en caso de la posesión regular, porque si se presenta luego de esos plazos, el ocupante podrá recurrir a la acción de pertenencia y quedarse definitivamente con la propiedad.
Quien pretenda la declaración de pertenencia debe probar dos cosas:
- Que ha ocupado el bien con ánimo de señor y dueño.
- Que lo ha ocupado de forma ininterrumpida por un término de 10 o 5 años, según corresponda.
Si el ocupante o poseedor prueba esos hechos, tiene ganado el proceso, así que el verdadero dueño tiene que probar lo contrario a fin de desvirtuar la prescripción adquisitiva del dominio.
¿El inquilino puede quedarse con el inmueble que arrienda? Mientras exista un contrato de arrendamiento, el inquilino no puede apropiarse del inmueble arrendado sin importar el tiempo que dure arrendado en el inmueble.
Por lo anterior, es necesario actuar oportunamente, y, sobre todo, siempre que se permita a un tercero ocupar un inmueble, terreno o finca, debe firmarse un contrato escrito, ya sea de arrendamiento o de comodato, último ideal para cuando se trata de un familiar o un amigo al que no se le quiere cobrar nada por dejarlo vivir en la propiedad, sin correr el riesgo que luego se quede con ella.
Recuerde que la característica esencial de la posesión es ejercer la ocupación del inmueble con ánimo de señor y dueño, lo que implica desconocer la propiedad ajena, y cuando se firma un contrato de arrendamiento, préstamo o comodato, se está reconociendo expresamente el dominio ajeno, lo que hace imposible que se configure la posesión, de modo que la ocupación se hace a título de mera tenencia, y la tenencia hace imposible la declaración de pertenencia.
Tenencia – Mero tenedor. La tenencia implica tener una cosa sin ánimo de señor o dueño, es decir, reconociendo dominio ajeno.
Cuando hay un contrato de por medio, o cuando se paga un arrendamiento o un derecho de uso, etc., estamos reconociendo que no somos dueños y no estamos actuando como tal, lo que desvirtúa la posesión, que es requisito indispensable en los procesos declarativos.
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